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南阳“问题楼盘”背后:问题尚未解决 房价仍在
日期:2019-08-27

因为一项问题楼盘的专项整治行动被延长期限,河南省南阳市引起了外界广泛关注。

按照今年2月11日南阳市发布的《关于印发南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚行动实施方案的通知》,到今年6月30日,该市对市中心城区房地产市场秩序专项整治项目中未办结项目全面结束整治,并出台一系列处罚措施。

不过,对一些等待解决问题楼盘的当地人而言,部分楼盘遗留下来的历史问题仍然没有解决。据南阳市有关部门负责人表示,问题楼盘的专项整治工作要延长至今年9月30日。

“南阳存在的问题楼盘,不是一朝一夕形成的,而是许多年积淀形成的历史问题。”合富辉煌河南公司常务副总经理庄云娟在接受时代财经采访时指出,问题楼盘并非南阳所特有,在过去“大干快上”的房地产发展过程中,中国普遍存在问题楼盘的现象。

宽松环境酿出恶果

其实,今年2月的专项整治工作,并非南阳官方第一次提出的解决问题楼盘政策。

早在2014年,南阳市就发布过一份房地产市场秩序专项整治工作实施方案。当时提出,将对全市在建房地产开发项目进行全面清理,并为302个问题楼盘建立了房地产整治项目台账。

当时南阳提出的政策目标是,2014年8月26日至12月15日为集中处置阶段,各职部门在企业履行处罚义务到位后,按政府出台的相关文件规定完善项目手续。在此基础上,2014年12月16日至31日是巩固完善阶段,对集中处置阶段存在的遗留问题进行逐一研究解决。

但五年过去了,问题楼盘依然是南阳楼市最棘手的问题。据南阳市政府官方消息,今年2月南阳在部署专项整治行动时,集中整治的问题楼盘有245个,涉及烂尾、拖欠工资、拆迁安置、产权交易、物业管理、手续不齐等多种原因。

而据新京报报道,截至目前,南阳市已经处理了178个问题楼盘,还剩124个待解决。不过,这样的进度让南阳在河南全省问题楼盘推进工作中位居最后一名。

“其实专项整治方案,不是政策打包票,而是给问题楼盘的开发商一个政策优惠窗口期,例如,在此期间可以按照项目开工时的基准地价来补交土地出让金,这实际上是督促开发商解决历史遗留问题。”多年从事南阳房地产观察的李德品告诉时代财经,过去五年来,南阳市政府一直在努力解决问题楼盘,但推进过程慢,真正解决的项目少,许多业主仍然在等待。

然而,市场有观点认为,南阳之所以出现大量问题楼盘,或与2012年的第七届全国农民运动会有关。

中国经营报报道称,南阳在不到4年的时间里,共拆除各类建筑550万平方米,为农运场馆建设提供土地7000余亩,5万多人因此被迁。不仅如此,在2011年,南阳中心城区建成区面积由70平方公里增至100平方公里,而在2012年,南阳全年城市建设新开工项目总投资超过50亿元,这个数据相当于当地过去10年投资的总和。

农运会为南阳带来了城市改造和建设的契机,但有部分开发商却趁机钻了空子。“政府采取了一些特殊的优惠政策,例如政策允许‘先上车后补票’,开发商手续不全也可以开工,这导致大量没有开发资质的人,摇身一变成了房地产开发商。”李德品说。

中国经营报报道指出,当时南阳的房地产公司数量达到1000多家,这些房地产公司与民间金融成了“孪生兄弟”。一时间,南阳冒出大量的投资担保公司、小额贷款公司、理财公司等,大量跟风的民间资本也流入房地产市场。

不过,庄云娟认为,房地产是一个资金密集型行业,对专业人才、团队协同作战能力要求较高。

“在没有充分的资金准备和市场调查,也没有吃透有关信贷和楼市政策的情况下,一些非专业的小开发商急功近利的思想和试图投机取巧的心理,使得项目盲目上马。”中国商业经济学会副会长宋向清在接受时代财经采访时分析说。

这导致的结果是,2013年、2014年经济下行时,南阳许多项目实力不足,资金链断裂,最终出现了烂尾。

雪上加霜的是,2014年6月央视《焦点访谈》曝光南阳建筑市场“瘦身钢筋”,随后,南阳市政府对全市房地产进行整顿,一些依靠高息融资的地产项目不得不停建,这也让部分严重依赖民间金融生存的地产开发商资金突然绷紧、断裂,进一步加剧了许多手续不全的项目烂尾。

“由于相关政府部门、开发商和金融机构之间缺乏有效协调和沟通,相互推诿,导致项目上马之后问题重重,这是压垮问题楼盘的关键症结所在。”宋向清指出。

房价依然上涨

南阳楼市面临的问题,绝非个例。

庄云娟指出,在过去房地产行业“大干快上”的发展过程中,中国部分地区也存在类似南阳这样的问题楼盘。在她看来,一些相对落后的地方,行政治理不够规范严格,就有可能出现这种偷钻空子的行为。

“但问题楼盘并不意味着楼盘泡沫,更不意味着楼市泡沫的破灭。”宋向清告诉时代财经,从中国城市化对城市商品房需求用量的要求来讲,现有楼盘远没有达到出现楼市泡沫的程度。

庄云娟也认为,即便存在问题楼盘,也不能说南阳存在房地产泡沫,不能将南阳和鹤岗等城市做对比。“鹤岗以及东北地区是人口净流出地区,房价下降是正常现象,但南阳市区一直是人口净流入区域,房价依然坚挺。”

南阳市统计局数据显示,截至2018年底,南阳总人口为1198.07万人,其中常住人口1001.36万人;而在2012年,南阳总人口为1165.70万人,常住人口1014.90万人,以千万级总量而言,南阳市人口结构相对稳定。

更主要的是,根据2017年2月国务院批复的《南阳市城市总体规划(2011—2020年)》,到2020年,南阳中心城区常住人口在180万人以内。照此推测,人口超过千万的南阳市,目前中心城区常驻人口还不到180万,可以肯定的是,随着今年国家发改委“城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制”等政策的落实,未来南阳城市人口将呈现上涨的趋势。

在刚需支撑下,李德品指出,2014年南阳房价还在三四千元每平方米的水平,但自2016年以来,恒大、碧桂园等房地产巨头纷纷进入南阳,当地楼市一路看涨,现在房价基本都维持在八千多元每平米。而到了今年6月23日,南阳建业公园首次开盘,292套房子全部售罄,每平方米成交均价为12000元,6月22日开盘的阳光城丽景公园也火速清盘。

这种市场趋势下,业内对南阳问题楼盘仍抱乐观心态。

而在7月1日,南阳市有关部门负责人表示,问题楼盘将是当地攻坚工作的重中之重,将进一步加大处置力度。具体来看,南阳将对建设手续不齐全的项目,加快完善相关手续,尽快启动项目建设;对资金链断裂的项目,积极协调金融机构,加大融资帮扶力度;对涉法涉诉的项目,将督促司法部门尽快依法处置;而对原企业法人无力推进的项目,通过破产清算、寻找合作伙伴等途径推进项目建设。

“政府要提供适当的帮扶,不仅从信贷资金上,而且要考虑出台针对性政策,本着盘活‘僵尸’资产、创造城市效益的目的,争取早日解决烂尾楼盘问题。”宋向清指出,处理问题楼盘时,有意向合作方应该看到城市发展的潜力和蕴藏的商机,在政府的支持下通过对烂尾楼盘资产的重新整合和规划,使其定位更加精准、功能多样化、配套更加完善,从而实现城市和资本的多赢。

与此同时,宋向清还建议,现有楼盘资产产权所有方也要拿出诚意,不能漫天要价,不能出尔反尔,本着互利互惠一揽子解决问题的态度友好协商解决问题楼盘。




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